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Tout ce qu’il faut savoir sur le statut de loueur en meublé non professionnel

mardi 24 septembre 2024
Zoom sur les critères et les règles à respecter pour pouvoir profiter de ce régime fiscal particulier.
En matière d’immobilier locatif, une tendance forte se dessine : les bailleurs se tournent de plus en plus vers la location meublée touristique. Un mode de location qui a connu un essor particulier grâce notamment aux plates-formes d’intermédiation comme Airbnb, Abritel, Booking ou Morning croissant. Selon les derniers chiffres 2024 établis par le ministère de l’Économie, le nombre de meublés de tourisme est estimé à 1,2 million, soit un chiffre multiplié par 4 depuis 2016. Un succès qui a incité les pouvoirs publics à récemment réduire les avantages fiscaux associés à ce type de location. L’occasion de faire le point sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous avez dit LMNP ? Le statut de loueur en meublé non professionnel est, comme son nom l’indique, un régime fiscal qui s’adresse aux particuliers qui louent des biens immobiliers meublés. Ce statut LMNP fait bénéficier de certains avantages fiscaux tout en générant des revenus locatifs. Pour pouvoir être considéré comme un loueur en meublé non professionnel, deux conditions doivent être remplies : - les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ;- les recettes locatives doivent être inférieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. Ces derniers comprennent : les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux (BNC) et les revenus des gérants et associés. Aménager le logement Autre condition pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, le bien loué doit, sans surprise, être meublé. Concrètement, est qualifié de « meublé » un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Un décret du 31 juillet 2015 précise d’ailleurs la liste de ces (11) éléments mobiliers obligatoires :- de la literie comprenant couette ou couverture ;- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;- des plaques de cuisson ;- un four ou un four à micro-ondes ;- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C ;- de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;- des ustensiles de cuisine ;- une table et des sièges ;- des étagères de rangement ;- des luminaires ;- du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Quelles modalités d’imposition ? Fiscalement, la location meublée touristique est considérée par nature comme une activité commerciale. Ainsi, les personnes qui louent, à titre habituel, des logements meublés non classés sont en principe imposés, au titre des revenus de cette activité, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, si les recettes annuelles du bailleur sont inférieures à 15 000 € (77 700 € avant le 1er janvier 2024), le revenu imposable est soumis par défaut au régime micro-BIC. Ce revenu imposable étant déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 30 % (50 % avant le 1er janvier 2024). Précision : suite aux changements récents apportés par la dernière loi de finances au statut de loueur en meublé non professionnel, l’administration fiscale avait décidé, début 2024, de mettre en place un moratoire sur l’application des nouvelles règles. Cette décision permettait aux bailleurs de continuer, pour les revenus 2023, à bénéficier du régime micro-BIC pour leurs revenus locatifs même si ces derniers avaient excédé le nouveau plafond de recettes de 15 000 €, les faisant ainsi basculer vers le régime réel. Mais saisi par plusieurs associations représentant les professionnels du tourisme, le Conseil d’État a annulé ce moratoire pour l’avenir. Si cette activité de location dépasse ce plafond de 15 000 €, le bailleur relève du régime réel. Dans ce cadre, il pourra imputer ses déficits d’exploitation sur ses bénéfices réalisés au cours de l’année et sur les 10 années suivantes (régime LMNP). Autre avantage, il pourra également pratiquer l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l’immeuble. Un amortissement qui est calculé généralement sur 30 ans. Cette durée d’amortissement est une moyenne, car chaque composante a une durée d’amortissement qui lui est propre (mobilier sur 5 ans, toiture sur 25 ans…). Ce régime permet aussi de déduire des charges pour leur montant réel (par exemple, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion). Des obligations sociales Si les recettes tirées de la location de votre meublé touristique sont supérieures à 23 000 € par an, vous serez redevable de cotisations sociales. Selon le montant de vos recettes, vous relèverez du régime de la micro-entreprise, du régime général de la Sécurité sociale ou de la Sécurité sociale pour les indépendants (ex-RSI). Des formalités nécessaires Dès le début de son activité de location de bien immobilier touristique, le bailleur doit demander son inscription au répertoire Sirene de l’Insee (Cerfa n° 11921*05). Une formalité gratuite a réalisé auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Cette démarche accomplie, un numéro est attribué par l’Insee. Ce numéro sera à reporter chaque année sur la déclaration complémentaire de revenus du bailleur. Autre point important, la location de logements meublés touristiques constitue par nature une activité commerciale professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Toutefois, peuvent notamment être exonérées de cet impôt les personnes qui louent occasionnellement une partie de leur résidence principale ou secondaire. Logement en copropriété Si vous êtes propriétaire d’un appartement, pensez à vérifier, avant de le donner en location meublée, que le règlement de copropriété n’interdit pas ce type de location. Et si rien n’est prévu, sachez que l’assemblée de copropriété peut voter une interdiction ou une limitation des meublés touristiques.

©  Les Echos Publishing – 2022 – Réf : 520122

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