Le démembrement de propriété est une pratique courante pour répondre aux besoins d’organisation patrimoniale des familles. L’usufruit qui en résulte est, par nature, temporaire et s’éteint au décès de l’usufruitier. Cependant, pour prolonger cette situation, il est possible de constituer un usufruit dit successif. Explications.
La transmission de l’usufruit
Lorsqu’un bien est démembré, l’usufruit peut appartenir à une ou plusieurs personnes, ce droit s’éteignant au décès de l’usufruitier. L’usufruit peut également être successif, c’est-à-dire constitué au profit de plusieurs personnes appelées à en jouir l’une après l’autre. Par exemple, une grand-mère, propriétaire d’un bien immobilier, souhaite transmettre la nue-propriété à son petit-fils tout en se réservant l’usufruit. Elle souhaite également que son fils puisse bénéficier du droit de jouissance de ce bien à son décès. Elle procédera alors à deux donations : la nue-propriété à son petit-fils et l’usufruit successif à son fils. Ainsi, à son décès, l’usufruit s’éteindra sans rejoindre la nue-propriété et un nouveau droit d’usufruit s’ouvrira au profit du fils. Ce n’est qu’au décès de ce dernier que le petit-fils deviendra plein propriétaire du bien.
La fiscalité liée à l’opération
Dans le cadre d’une transmission avec constitution d’un usufruit successif, des droits d’enregistrement sont dus. D’abord, la donation de la nue-propriété (au petit-fils dans notre exemple) sera taxée au jour de la donation en tenant compte de l’âge du premier usufruitier (la grand-mère). Ensuite, au décès de cette dernière, une nouvelle taxation au titre de l’usufruit successif interviendra, cette fois, en fonction de l’âge de son nouveau titulaire (le fils). Il est important de noter que cette méthode de taxation peut surtaxer le nu-propriétaire. Ainsi, l’administration fiscale lui accorde un droit à restitution partielle d’une somme équivalente à ce qu’il aurait payé en moins si le droit avait été calculé lors de la donation initiale d’après l’âge de l’usufruitier en second. Ce droit à restitution suppose, en pratique, que le nu-propriétaire ait bien réglé les droits de donation. La prise en charge de ces derniers par le donateur ferait obstacle à toute demande de restitution.
Gare au formalisme !
L’usufruit successif doit être expressément prévu dans l’acte de donation. Et attention, la clause doit être rédigée avec soin.
